投資茶屋　むらり庵

Tweet

Check

この物件を購入した場合の出口戦略は・・

• 収益性の観点から、インカムゲインよりもキャピタルゲインを考えた戦略になるだろう
• 過去の販売実績から、リフォームをすれば700万円台での売却も可能だろう

ということから、理想は

• 売却時の税金が半分となる5年以上の保有
• そのタイミングで入居者が退去
• リフォームし、ファミリータイプの40㎡以上の場合一般的にオーナーチェンジより高値で売れるとされる、空室の状態で売却

というシナリオです。となると、

「現入居者の退去は2019年以降、更新はあと3回はしてもらう。」

というのがベストシナリオとなります。
現入居者は50歳手前のご夫婦だそうで既に入居7年目。
ライフスタイルもそう変わらないだろうと勝手に想像すると、あとしばらくは住んでてくれそうに思えるのですが、こればっかりは分かりません。
不動産屋手配の金利は変動で3.8～4.3％。
500万円（融資450万円・金利4.3％）＋諸費用35万円で購入した場合、買った途端にどれくらいの含み損益が出ているか計算してみます。

安全に、利回り12％（売値670万円）で売却する場合の、購入当初1年を想定してみると、

￥6,700,000-￥4,500,000-￥500,000-￥350,000+￥66,000=￥1,416,000

￥66,000は、年間のキャッシュフローです。
家賃収入￥804,000のうち、税金や管理費、保険料、融資返済などのランニングコストを引いて残るのは年額これだけ。

それでも￥1,416,000は含み益（譲渡所得税は未算入）ということになります。

不確定なのは、退去がいつ生じるか。
そのタイミングでのフルリフォームに100万円かかったとしても、収支はプラス。
負ける確率はほぼなく、最終的に利益を残せる買い物と判断してよのではないでしょうか。

不動産投資の駆け出しは、マイナス決算を出して今後の融資受け・拡大路線に悪影響を及ぼさないことが大事だと思っています。
実績作りと黒字決算を両立できる物件への投資が、特にスタート期には重要です。

リスクと言えば、やはり早い段階での退去によるリフォームによる、決算へのマイナス材料。
これは、公庫などからの融資をあてにするなどして、とにかく黒字キープを肝に銘じていきたいと思います。

・・購入すればの話ですけどね。

さきほ、不動産屋へ500万円での購入希望を連絡しました。

受けてくれる場合は、買付証明書をFAXする運びとなります。