投資茶屋　むらり庵

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私は株式投資、不動産投資、ファイナンス理論の融合を1つの課題にしています。

株式投資では株主の視点から、不動産投資では経営者の視点からファイナンスを見ることができます。

そして不動産投資にとっての株式投資は、経営者の視点で資金調達の一手段として捉えれば、資本コストの1つ、株主資本コストとして考えることがでます。

株主資本コストは、投資家から見ると期待収益率と言い換えられます。
株式投資で増やした資産を不動産投資に投入する私個人はリスクプレミアムを求める出資者であり、期待収益率は具体的には8％は欲しい、と考えています。

また、私は不動産投資で銀行から3.05％で450万円の融資を受けました。物件評価額は515万円です。
この金利は負債コストと呼ばれ、私へ450万円投資してくれている銀行へのリターンです。

さて、不動産業経営者としての現時点の私は、資本コストをいくらと意識すべきなのでしょうか。

資本コストは前出の下記2コストを指します。
・負債コスト（3.05％）
・株主資本コスト（8％）

加重平均資本コスト（WACC）を計算してみます。

【計算式】
　WACC=負債／（負債＋株主資本）×（1－実効税率）×負債コスト＋株主資本／（負債＋株主資本）×株主資本コスト

数値をあてはめてみますと、

WACC=450万／（450万＋515万）×（1－33％）×3.05％＋515万／（450万＋515万）×8％

実効税率は、所得税と住民税で私の場合は33％です。
補足までに、金利は経費になるので実質金利を（1－33％）×3.05％で求めており、負債の節税効果によって2.0435％になっています。

さて、WACCの計算結果は「5.22％」

WACCは資金調達コストであり、投資家が求める最低限の収益率です。

経営者はこの数値意識し、それ以上の収益を生み出す努力をすべしということになります。