投資茶屋　むらり庵

平成27年分も確定申告は近所の税理士さんにお願いしました。

5万円（税別）でe-Taxからの確定申告まで代行してもらいます。

銀行からの融資などを考え、前年は黒字経営にするために経費算入をかなり控えました。

今回はアパート一棟取得があったので、赤字でも銀行に言い訳が立つ年ということで、可能な限り経費算入しました。

セミナー代や資格取得費用などを必要経費とするかどうかは、不動産所得を得るために直接要した費用かどうかが判断基準になり、税理士の中でも見解が分かれるところです。

私の場合は、

• 知識を身につけ不動産業者等と対等に渡り合っていけるように
• 国家資格等を持つことにより銀行から金利等有利な条件を引き出せるように

などの目的で費用を費やしていますが、実際、今後不動産賃貸業を行っていくにあたり有益な武器となってくれることでしょう。

ここらへんは、税理士さんを探す際には事前にポリシーの確認が必要なところです。

資格取得やセミナー参加から知識を得ることは、設備投資と同じようなものではないかと思います。

減価償却はありませんが、記憶忘却は多分にありますけどね・・

また、2013年から繰延資産に計上していた、不動産投資の学校の費用も今回損金算入しました。

結果、けっこうな赤字で還付金が発生します。

１つ勘違いしていたことは、物件購入の際の仲介手数料は損金経理できず原価算入されるということ。

損金算入されると思っていたので、アテが外れてしまいました。

先々法人化を考えているわけですから、そのうち簿記の知識も修得すべきだと感じます。

領収書他資料一式を整理し、税理士へ確定申告のお願いをしに行ってきました。
去年に続き、同じの先生への依頼です。

経費を可能な限り計上し、還付金を受け取りたい気持ちもありますが、今後の融資受けのことを考えると、
賃貸業2年目の平成26年以降については、基本的に黒字にしなければなりません。

先日の銀行審査の時もそうでしたが、提出書類である課税証明書には、
不動産経営が黒字か赤字かが一目で分かる記載になっています。

不動産を取得した初年は諸費用がかさみ赤字になるのは銀行も織り込み済みですが、
その後も赤字だと、経営能力のない人物として判断され、審査に悪影響を及ぼします。

まだまだ融資を受けながら拡大路線を歩みたいわけですから、
節税目的での投資は、先々の成熟期以降でOKです。

また、今回は不動産収入に関することの他、医療費も少しかさみましたので、これについてもお願いをしてきました。

報酬は去年と同額の5万円＋消費税です。

新たに購入となるアパート1棟の売買契約書を見てもらったところ、
手付金と仲介手数料半金は、確かに出金は昨年末ですが、平成26年分としてではなく、
引き渡しのある平成27年分として計上することとなりました。

中古物件の場合、売買契約書の書き方によっては平成26年に組み込むこともできるそうです。

来月19日、宅建試験を受験してきます。

3月末から、U-CANの宅建講座でひそかに勉強してきました。

そんな勉強してる時間があるなら不動産投資家としてのスキルを磨けよ！
と投資家仲間から叱られてしまいそうですが・・

不動産業者や担当者にナメられない要素になるだろうということもありますが、

自分自身、今年は主には自己資金を増やし蓄える時期と考えており、そんな比較的“静”の期間に一般的な不動産知識を、護身のためにも付けておきたいと思ったのが最初です。

実際、民法、宅建業法、関連法令、税と学習してきて、今後の不動産投資・賃貸業においてプラスになであろう知識は多くあります。

業者の不適切な対処やルール違反を指摘したり、法令に照らして取引を優位に（少なくとも不利にならないように）展開することができるはずです。

逆に、私は宅建業者や土地開発に係ることを目指しているわけではないので、不要であろう知識も多々ありますが・・

期間限定約半年でコツコツと勉強してきましたが、「習得した」という自己満足な努力よりも、形として残る資格を入手できるよう頑張ります。

あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いします。

もうすぐブロク開始から1年が経ちます。
今年もぼちぼちとマイペースで綴ってまいります。

さて、きのう帰省先から戻ってきました。
仕事は明後日からなので、今日は年末にアポイントを取っていた税理士事務所へ
確定申告の資料一式を持って行ってきました。

2月、3月は本業が忙しく、確定申告の準備や実際に税務署に行く時間もままならず
お金を払ってでもプロにお任せできることはとても心強いことです。

事務所費用や繰延資産の扱いで見解のズレがあり納得できていない部分もありますが、
税務署への提出まで含めて52,500円は良心的ではありますしこれから他をあたる時間もありませんので、
とりあえず今年は仕事を依頼して、その成果を見て来年以降どうするかを決めようと思います。

今朝、税務署へ行って青色申告了承申請書を提出してきました。

青色申告をする場合、初の家賃収入発生から2ヶ月以内に届け出る必要があります。

私の場合は、8月8日の不動産取得と同時に前オーナーへ渡っていた8・9月分の家賃を受け取ったので、届け出てきました。

書き方は簡単ですが、以前読んだ2冊を参考にしました。

まだまだ事業的規模（5棟10室基準）を満たしていませんので、当面は10万円控除（単式簿記：PLだけの提出）です。

個人事業の開業届は、義務ではないので特に今回提出はしませんでした。

事業が順調に拡大して事業的規模になっていくと、個人事業税の事業開始申請書の提出などが必要になっていきます。