投資茶屋　むらり庵

7月末からの1週間、金融機関3つにアポを取り、不動産賃貸業への取り組みについてヒアリングしてきました。

うち2つは、数年前から定期積金を始めて関係づくりをしてきた金融機関です。

直前に買付を入れた横浜の新築木造アパート（買付2番手）の他、都心から半径30km、50kmの円入りの地図、それぞれに位置する埼玉の築29年RCマンション、築27年S造マンションなどのサンプルも持ち込み、融資エリアと期間を探ります。

結果、エリアは都心から30km程度以内が目安だけど期間が耐用年数までだったり、
都心から50kmまでOKだけど融資期間が耐用年数－経過年数（ただしRCはMaxでも35年、木造は20年）で自己資金は物件価格の1～2割（諸費用別途）だったりと、使えそうにありません。

現在の所有物件を見て、どうして耐用年数を超えて融資しているのか不思議がる方もいました。

そんな中、「減価する建物分を先に返済して価値が下がらず残る土地はその後に返済していく」つまり耐用年数を超えても融資可能、という考え方をされている方がいました。
その金融期間は、耐用年数－経過年数に、構造と管理状態によりますが、8～15年をプラスして融資しているとのこと。
自己資金も物件価格＋諸費用の1～2割ということで、評価の高い物件を持ち込めば効率良く買い進めることもできそうです。

持ち込んだ新築木造アパートの1番手がコケたら審査をお願いしましたが、築古RC、S造マンションの方が効率が良さそうです。
エリアも都心から50kmまでと広いので、利回り9～10％以上も狙えて競合も少なめのやや郊外をターゲットに探して持ち込んでみたいと思いました。

集中的に勉強をしたおかげで、どれくらいの建物が建ちそうか、だいたい見当がつくようになりました。

そして、法人決算をお願いしている税理士法人の伝手で、建築会社のコネクションもできました。

いくつか資料請求したり、買付入れたり、としているうちに、自分なりの理想の土地の広さ・形も持ちました。

そんな中、ついに、これは！と思える土地に出会いました。

• 東京都葛飾区内
• 最寄り駅から徒歩6分
• 地積約100㎡
• 建蔽率80％、容積率400％
• 二面道路（公道18m・7m）
• 間口両道路とも9m以上
• 価格約4300万円

間口が9m以上、奥行きも10mと少し。
1Kが1フロアに3戸×5階＝15戸が見込めます。

各戸の専有面積も1Fの1戸が21㎡になる他は、25㎡作れて競争力もあります。
S造の得意な建築会社の建築坪単価をもとに建築費もざっくり計算し、表面利回りが9％弱見込めます。

現地を見に行き、特段問題なく、人気が出ることは間違いないと思ったので、価格交渉もなくすぐに買付を入れました。

金融機関へも持ち込み、審査をお願いしたのですが・・

そこへ現金買いが現れたとのことで、、終了。

今回はメルマガからの情報でしたが、そもそも楽待や健美家のようなポータルサイトや、三井不動産リアルティなど相続系のサイトにも、良い土地はなかなか出てきません。

そして、仮に出てきたとしても、そんな良い土地は現金で業者や資金力ある投資家にかっさらわれる、ということです。
話には聞いていましたが、いざ直面するとヘコみました。勝てる気がしません。

そういうことで、土地から新築企画は、融資特約無しで土地の買付を入れられるレベルに達してからにします。
いつか、逆の立場でかっさらってやる！と誓いました。

土地から新築マンションを企画することについて、建蔽率/容積率、前面道路幅員や道路付けの方角、高度地区などの制限から、

• どれくらいのフロア数の建物が建ちそうか
• 容積率は消化できそうか
• 施工床面積はどれくらいか
• 建築費概算はどれくらいか
• 期待利回りを実現するための事業総額と土地価格はいくらであるべきか

といった判断が、概ね相違なく把握できるようになりました。

日夜ポータルサイトで土地の情報を探しまくり、販売図面と建築プランを取り寄せ、自分の予測した数値と答え合わせをし、ほぼ誤差の範囲といえるまでになりました。

さすがに天空率、日影規制まで織り込むことはプロにお任せしないとですが、自分での一次スクリーニングはできるようになったと言えます。

あとは目を肥やす必要がありますから、現地にも積極的に行くようにしています。

行ったところで更地だと、築古案件と違ってそう見るところはないわけですが、土地やその周辺の雰囲気から、いろいろと感じることもあります。

間口が少し狭いので２戸並列は難しいとか、駐輪場置きたかったけど無理そうだとか、そういった客観的なことのほかに、「景観に合う建物にしてくれよ」「前面道路も広くていい土地でしょ」とか、不動産が語ってきているような感じがします。

午前中、先月オーバーローン付けてくれたものの購入をやめた案件で、支援をしてくれた信組へ行き謝ってきました。

築古RCはやめて土地から新築企画したいなど、今後のビジョンをお話して、引き続き支援もらうことを確認しました。

午後は、8年前、最初の物件購入の際に融資してくれた地銀へ行ってきました。
法人口座は開いているもののしばらくぶりなので、決算書4期分、確定申告4期分、
所有物件資料や賃貸業への取り組み姿勢といった資料一式を持参し、
あらためて融資対象として取り扱ってもらえるか審査してもらいます。

この地銀は頭金10～20％求められるので、1億円台までの案件かなと思います。

ただ、応対いただいた課長代理が冷淡な感じで、投資家を見下している雰囲気です。
顧客やビジネスパートナーという感じではなく、「金を貸してくれと言ってくる奴等」としか見ていないのかなという印象。
ちょっとここで借りるのはないかな、という感想です。

先日来審査中だった、RCマンション1棟物の結果連絡がありました。

希望していた融資額と期間は付いたのですが、金利が2％を希望していたところ、2.5％での提示でした。

これにより、赤字になるということはないのですが、インカムゲインが低くなり、投資額に対するリターンの旨味が無くなりました。

最後に売主へ融資特約無しでの指値交渉をしましたが決裂。購入は見送ることにし、金融機関へもその旨連絡しました。

3週間の間に4度ほど現地へ行き、また、管理会社選定で6社回り、ほぼほぼ委託先も決め、火災保険加入も手続き手前まで進めていましたが、水泡に帰す結果と終わりました。

残念でしたが、また次の候補を探します。

3月末に持ち込み、現在融資審査中の物件が１つあります。

今回は埼玉県内のRC物件で、諸費用込みのオーバーローンで取り組んでもらっています。

持ち込んでから3週間近く経ちますが、来週には審査結果が出そうです。

売値に対して年間インカムゲインは特段秀でているわけではありません。
しかしながらグロスが大きい分、手元資金の累積は加速します。
手出し無しのオーバーローンなら、なおさら次の案件に備えた資金準備になります。

また、築年数が比較的若いこともあり、築30年や35年の物件と比較した場合、
同じ10年15年保有したとしても出口への安心感が格段に違うことも、今回少し妥協したといえる手を打った要因です。

購入できた場合、積算が弱い分、債務超過は進みますが、手元資金のエビデンスで対抗していきます。

普段は、

• ファミリータイプ
• 築30年以下
• RC物件
• 管理状態が良好
• 1都3県（国道16号線内）

を基本に物件を探しています。
最寄駅からの徒歩分数は問いません。

「信用棄損を極力抑えつつ、効率的に買い進めたい」

という思いが強く、下記の目線もプラスしています。

• 積算評価70％程度以上
• ROIは35％以上
• 収益力は年間インカムゲインが購入価格2億円換算で600万円程度以上
  （土地から新築企画でも400万円弱は出るのでその1.5倍以上は欲しい）

積算が出てもROIが弱かったり、逆にROIが出ていても積算が弱かったり。

ROIが出ていてもインカムゲインがやや弱いこともあります。

こんなことを言っていると、業者さんから提案は多くあるものの、購入にまではなかなか至れません。

数少ないチャンスに出会い、買付申し込みしても2番手に甘んじることが年に2，3回というペースです。
結局買えず、逸した時の落胆は小さくありません。

それならば少し数値を妥協してでも買った方が、その分キャッシュが貯まって良いのでは？

という誘惑も沸いてきますが、それもまた違うだろうと思いなおし、また探し続けます。

それでは、インカムゲイン（税引き後利益－返済元金＋減価償却費）を最大化するには、どのような案件を掴めば良いのでしょうか。

「税引後利益が大きく、返済元金が少なく、減価償却費(年)が大きい」

ということになり、こう書くとシンプルですが、紐解くといろんな要素が絡み合ってきます。

・税引後利益を大きくするには
収入大きい＝表面利回りが高い＝価格交渉
ランニングコス少ない＝EVなし、委託管理費小、定期清掃費安
減価償却費(年)大きい
支払利息小さい＝借入額少ない、融資期間長い、金利低い

・返済元金を少なくするには
融資年長い
金利低い

・減価償却費(年)を大きくするには
耐用年数少ない
固定資産税評価額の建物大
土地に対して建物大

減価償却費は、片や税金算出する前後という差はありますが、相殺されるイメージでもあるので、これに注力するよりも、

「購入価格とランニングコストを極力抑え、融資期間をなるべく長く・金利は低く金融機関交渉を行う」という不動産投資の基本に立ち返ることが肝要であることを、あらためて認識させられます。

大学時代のゼミ同期に、親御さんの建設会社を継いだ奴がいます。

昔はしょっちゅう麻雀卓を囲んだりしましたが、もうすっかり連絡を取っておらず、最後に会ったのはゼミ仲間の結婚式、もう14年前です。

まだ先のフェーズで、土地から新築企画に進む際には相談してみようと思っていましたが、なかなか築古RCで良い経営数値を出す案件も無いため、新築企画も並行して進めてみてもよいかなと思うようになり、電話をしてみることにしました。

さすがに携帯番号変わってるかなとも思いつつ電話をかけてみると・・・数コールで繋がりました。

違う人の番号になっているかもなので、「○○さんですか？」から入ると、「おー、久しぶりじゃん、どうした？」との返答。

当人に繋がったことに安堵しつつ、8年前から不動産賃貸業始めたことや新築はRCもできるかなど含め、しばらく話しました。

相手からしても滅多にない人からの着信ということで、恩師が亡くなったのかと思ったようです（笑）

アパートの修繕も得意のようで、早ければ今秋にも計画している大規模修繕の見積りを作るべく、来週にも現地調査に入ってくれることになりました。

修繕箇所は、昨年管理会社経由で取得した業者の見積り内容を伝えました。

あわせて、破損している雨樋の交換と、サイディング腐食箇所の修繕も見てもらうこととなりました。

管理会社経由で見積った業者からの提示金額

• 大規模修繕：約250万円（税込）
• 雨樋交換　：約110万円（税込）

よりも安くなると良いなと思いますが、多少高い程度なら旧友にお願いしようと思っています。

良い仕事をしてくれるなら、安心できるビジネスパートナーとして、RC新築企画やマンションの大規模修繕などの依頼にもつながっていくかと思います。

前回投稿した、知人に紹介してもらった不動産屋さんの社長が、A信用組合T支店の支店長と懇意にしているとのことで、私のことを紹介してくれました。

そしてそのT支店長が、私の居住地域を営業エリアとするK支店に連絡をしてくれ、急展開ですが、属性や所有物件、経営方針、確定申告資料等をまとめた銀行訪問キットを準備し、先日行ってきました。

既存取引のある別の信用組合からは、あと2億円の債務超過まではフルローン融資可能と言ってもらえるまで、関係を深めています。

何となく、うしろめたさを感じますが、金融機関は突如方針が変わることもありますし、支店長が代わればスタンスも変わってきます。

経営者としては、1本の矢よりも2本の矢、複数の金融機関と関係を深め、ファイナンス基盤の構築を目指していければと思っています。

銀行訪問キットは写真のとおりA4ファイル20ポケットフルで使用、応対いただいた課長・係長には、ここまで準備してくる人はなかなかいない、と好評いただきました。

さて、面談メモです。

■不動産賃貸業への取り組み
積極的にやっているというわけではないが、やっている。

■エリア
・一都三県（千葉は市川・船橋あたりまで、神奈川は川崎・横浜あたりもやっている）

■物件評価
・積算と収益還元のミックス。
・積算評価における耐用年数は法定耐用年数を用いている。
・近隣に大学がある等の上限で評価upさせることもある。
・特に駅から遠いからという理由での線引きはしていない。

■融資形態
・事業性融資、アパートローンどちらでも客の希望次第で対応可能。
・新規取引は融資額いくらまでとかの線引きはない。でもいきなり10億円の物件とかは困る。
・審査には1ヶ月半くらいかかる。

■頭金
・諸費用込みの1～2割。フルローンは無い。
・内部評価の8掛けで、足りない分を頭金出してというような形。

■金利
・2％台中盤

■期間
・基本最大20年。案件によってはプラス何年かある。
・例えば築30年RCだと法定耐用年数47年-築30年＝17年。

■構造
・木造、鉄骨、RCいずれも対応可能。

ちょっと利用しにくいイメージを持ちながら会話をしましたが、
休眠法人が1つあるという話をした時に、そっちの方がやりやすいかも！と顔が綻んだのが印象的でした。
確定申告も0円でしていれば負債もないですしね、とのことで、こっちの法人利用を考えてみたいと思います。

ただし、最長20年ということなので、新築木造劣化等級案件で25～30年の交渉かなというイメージを持ちました。

築古RC系は既存取引中の信用組合、別法人での取引はこちらのA信用組合、と使い分るという戦法もありかもしれません。

昨年投稿したように、所有木造アパートの大規模修繕に備えた見積り取得を行いました。

1998年築のアパートで、前回の大規模修繕が2010年。
塗装の寿命は10年程度のようなので、今年あたりにやるのは妥当なところかと思います。

見積りは、管理会社から紹介もらった業者にお願いしました。
現地調査等、管理会社と調整してもらえて楽ですし、高ければその見積り書をもとに他社から相見積りを取ればよいだけのことです。

あわせて、火災保険申請できそうな箇所があればリストアップをお願いしました。

結果、大規模修繕工事の見積りは、下記内容で2,260,000円（税別）。
・仮設工事：389,350円
・養生・下地調整工事：131,250円
・シーリング工事：237,305円
・外壁塗装工事：532,950円
・屋根塗装工事：652,500円
・部分塗装工事：271,200円
・諸経費：50,000円
・端数調整：▲4,555円

火災保険適用が期待できる部分の工事については、屋根の雨樋が歪んでいるとのことで、別途見積書に分けてくれました。
雨樋は構造上破損箇所だけ取り替えが難しく全体交換となるようで、合計は995,000円（税別）。
・仮設工事：449,250円
・雨樋交換工事：475,750円
・諸経費：70,000円

また、管理会社は保険代理店でもあるので、「2018年1月22日から23日に発生した大雪の影響で雨樋が歪んでしまっている」との理由で火災保険会社へ申請してくれました。

火災保険の請求権は事故発生から3年で消滅といいますから、ギリ3年のタイミングだったということになります。
もっと早く言ってよー、という気持ちにもなりますが、それ以上に「本当？その時の被害だとなぜ分かる？」という気持ちの方が強いですね。。

でも管理会社の人がそう言うのならその時の雪害なんでしょう、ということで野暮なことは聞きません。

その後、先月末に鑑定人が現地調査に入り、査定の連絡があり、583,534円の保険金が認定されました。

もともとの見積りの妥当性も分からなければ、鑑定人の鑑定の妥当性も分かりません。

この時点で、事故から3年以上経過していることもあり、再鑑定請求して長引かせてもあまり得策ではないかと思い、提示金額で妥結しました。

両工事を同時にやれば、仮設工事の重複分は削れそうです。

この分野はまったくもって勉強が足りていないのですが、Webから平米単価の相場感を見るに、相場レンジの上限付近の単価となっています。
安ければ良いというものではありませんが、大規模修繕本番までに相見積もりの取得や工法比較等して検討していきたいと思います。