投資茶屋　むらり庵

本日は、宅地建物取引主任者資格試験を受験してきました。

来年4月から、資格が「宅地建物取引士」という“士業”に格上げすることから、現行の宅建試験は今回が最後です。

変遷後は難易度が上がり、15～17%台ある現在の合格率も10%前後に下がるという見方もあります。

もし今回不合格で、来年の試験に回ることになれば・・

• これまで勉強してきた知識だけでは太刀打ちできない
• より難しい知識レベルも要求される
• どんな傾向の問題が出るのか予測しづらい

つまり、今年合格するしかないということです。

加えて、更に1年間勉強するということになれば、不動産投資の活動に影響を与えることは避けられません。

“資格を取ることが目的ではない”と、不動産投資にプラスになるような知識修得を目的に始めた学習でしたが、

ここ数週間はかなりの本気モードでやりこみました。

学習期間としては7ヶ月弱でしたが、なかなか中身の濃い時間だったと振り返って思います。

さてその宅建試験を終えての所感ですが、長い文章や複雑な事例が多く、とにかく時間に余裕がなく焦りました。

試験中何度かくじけそうになる気持ちもありましたが、これまで費やしてきた努力を思い返し、

何とか終了時間2分前に全問マークを終えるに至りました。

夕方行った自己採点は、試験の手ごたえは良くはなかったので、合格は厳しいかな・・と思いながらでした。

自己採点の結果は・・

■権利関係　　：11点（14点満点）
■法令上の制限： 5点（ 8点満点）
■税・価格　　： 1点（ 3点満点）
■宅建業法　　：17点（20点満点）
■その他　　　： 4点（ 5点満点）

合計38点と合格圏でした。

これまで苦手にしていた、さらにはLECや日建学院で難しいと講評されている権利関係で大きく点数を伸ばせたことはうれしいです。

反対に、これまでの模試では高得点が取れていた法令上の制限、税・価格で点数が伸び悩んだのは誤算でした。。

ひとまず宅建勉強からは解放され、12月3日の合格発表を待ちたいと思います。

先週、築浅で値頃な都内のアパート一棟がネットで目にとまり、販売図面請求しました。

翌朝メールで資料が届いたメールです↓

・・・？再建築不可？？

インターネット広告には何も付記されていないのですが・・

だから安めの価格なのかと思う一方、気に障るのが、

の一文。

何故気にする必要がないのでしょうか・・

資産価値が低く、銀行融資受けづらく、売る時に買い手が見つかりづらいでしょう？？

再建築不可とは言っても建て替えができる術を知ってはいますが、最終的に出口を取るのが難しい物件でしょう。

と元気に言われましても・・検討できません！

現金買いができるプロや玄人大家さん向けの物件ですね。

なお、インターネット広告に再建築不可の記載がなかった件、法律に違反しないか調べてみましたが、

• 特に再建築不可の記載がないだけでは、誇大広告等の禁止違反にはならない
• 販売図面請求時に再建築不可の事実を伝えているので、重要事実の不告知等違反にもならない

ということで、宅建業法には違反しないようです。しかし・・

「建築基準法上の道路に２メートル以上接していない土地については、原則として再建築不可、または建築不可と明示する」という明示義務のある不当景品類及び不当表示防止法には違反してしています。

来月19日、宅建試験を受験してきます。

3月末から、U-CANの宅建講座でひそかに勉強してきました。

そんな勉強してる時間があるなら不動産投資家としてのスキルを磨けよ！
と投資家仲間から叱られてしまいそうですが・・

不動産業者や担当者にナメられない要素になるだろうということもありますが、

自分自身、今年は主には自己資金を増やし蓄える時期と考えており、そんな比較的“静”の期間に一般的な不動産知識を、護身のためにも付けておきたいと思ったのが最初です。

実際、民法、宅建業法、関連法令、税と学習してきて、今後の不動産投資・賃貸業においてプラスになであろう知識は多くあります。

業者の不適切な対処やルール違反を指摘したり、法令に照らして取引を優位に（少なくとも不利にならないように）展開することができるはずです。

逆に、私は宅建業者や土地開発に係ることを目指しているわけではないので、不要であろう知識も多々ありますが・・

期間限定約半年でコツコツと勉強してきましたが、「習得した」という自己満足な努力よりも、形として残る資格を入手できるよう頑張ります。

不動産売買において、売主はなるべく責任を負わないような契約を結びたがります。

以前知人が一棟物の買付申込み一番手での交渉の際に、瑕疵担保期間の交渉をしたそうです。

一般的には3ヶ月間の瑕疵担保期間を設けることが多いですが、そこを1年間にという交渉です。

併せて価格交渉もしていました。

そこへ二番手の買付申込み者が入り、「瑕疵担保期間不要」とまくりを仕掛けてきました。

結果、二番手の方と契約が成立し、知人は負けました。

価格交渉も私が聞いた限りでは少しのものですし少しでも安くならないかな程度のものでしたが、

売主的には、瑕疵担保責任免責でOKの二番手が現れたことにより、知人は面倒な客になったというところでしょうか。

そもそも、この瑕疵担保責任。

隠れた瑕疵があった場合には、買主が善意無過失である場合は、

• 契約の解除
• 損害賠償請求

をできるという決まりが民法にあります。

その隠れた瑕疵に気づいた時から1年以内に相手に伝えればよく、訴訟の提起が1年を過ぎていても責任追及可能です。

しかし、片や売主は、当然ながらこれを嫌います。

そこで、3ヶ月程度の期間を基本にしている業者が多いですし、瑕疵担保責任免責の特約を提案してくる場合もあります。

売主が事実を知っていながら瑕疵を告げなかった場合を除いて、この担保責任を負わない特約は原則有効です。

買主的には、半年~1年くらいは瑕疵担保責任期間が欲しいと思いますが、法律に照らしての攻防なので仕方ないところです。

逆に、どうしてもまくりたい時は、この二番手の人みたいに交渉に使える項目でもあります。

もちろん、本当に瑕疵が見つかった時には痛い思いをしてしまいますので、万一の際にも備えた上でという話になります。

ただ、売主が宅建業者であった場合には、担保責任不要と特約を結んでもそれは無効になりますから、

それを知った上で「瑕疵担保は不要です」と言っておきながら、実際に何か問題が起きた時には瑕疵担保責任を問う、

というのも、どうしても欲しい物件を巡る駆け引きならアリかもしれません。
（まっとうな宅建業者ならそのような話に乗ってこないとは思いますが）