投資茶屋　むらり庵

日曜日、不動産投資セミナーに行ってきました。

参加費は3,000円です。

ざっと70～80名の参加者でした。

セミナーの内容は、

• 物件選び
• 最新金融機関融資情勢
• 法人での買い進め方
• 消費税還付

といったものでした。

備忘のためメモります。

■物件選び
本セミナーでの「キャッシュフロー（以下CF）」は税引前を指します。
CFは1億円の物件で200万円が目安とか、CFは家賃収入の20％が目安（返済50％、運営費30％）とか。
そのうえで、最初に目標とするCFを決めて、いくらの資産を持つか逆算して把握しておくべき、そんな話でした。

■最新金融機関融資情勢
・SMBC：積算重視
・りそな：収益還元重視・劣化等級2級以上
・みずほ：8割融資
・三菱東京UFJ：厳しい
・スルガ：金利3.5％が増えてきた
・千葉銀：締めている
・静岡銀：法人融資OK
・大光銀：新築
・大四銀：新築（審査期間2ヶ月くらい要す）
・西武信金：鉄骨・RC

静岡銀行が法人融資可なのは認識できていませんでした。

■法人での買い進め方
1法人で買い進める王道の手法については、

• 黒字決算書（3期分）
• 事業計画書を作成し、銀行が好む取り組みをアピール

が必要となり、事業計画書には、

• 自分の経歴、属性
• 保有物件概要と収支（一覧表）
• 不動産賃貸業への取り組み方（企業理念、物件取得方針、購入後に行っていること等）
• 実績例（購入前・後でどう取り組んだか実例）
• 購入予定物件シミュレーションと取り組み方針（写真、周辺状況、周辺不動産屋ヒアリングの結果等）

といったようなものが必要とのこと。

具体的でけっこう参考になりました。

物件情報や賃貸シミュレーション等は必須だが、事業計画書は不要という投資家さんもいるので、
どっちが本当か実際に自分の足で回ってみないと分かりませんが、こういった資料を作成するのは
嫌いではないので、ぼちぼちと作ると思います。

あとは、1法人1物件のスキームも紹介していました。

■消費税還付
1法人1物件のスキームとあわせた消費税還付の話でした。
今や誰もが知っている手法ですが、特に否定をするわけでもなく、1手法として紹介してました。

特にこれをやっても金融機関にバレたという話は聞かない（銀行から敢えて聞いてはこない）と。
違法というわけでもないですし、希望する人には指南しているようです。

今は、銀行も分かっていて聞いてこないというのが本当のところでしょう。
国や金融庁の方針であぶり出さざるを得ない状況になる可能性もなくはありません。

そうなると、最悪一括返済を迫られるリスクを考えてしまいます。

資産拡大に超効率的なのは分かるんですが、このスキームには手を出さないと思います。